Ceny mieszkań w województwach - gdzie najtaniej, a gdzie najdrożej? | WGN (2023)

- Z danych WGN wynika ciekawa prawidłowość – otóż wbrew pozorom ceny mieszkań na terenie całego kraju są zbliżone do siebie. Przeciętne stawki na rynku wtórnym mieszczą się w przedziale około 2800 – 3500 zł/mkw. Nieco droższy jest rynek pierwotny. Ceny nie odbiegają od siebie, niezależnie o jakiej części Polski mówimy. Jedyną różnicą są tu stolice województw i miasta satelickie wobec nich, gdzie – po pierwsze – jest znacznie drożej niż w pozostałych miastach województwa, a po drugie – istnieję spore różnice cenowe między stolicami regionów. Do wyjątków można zaliczyć także niektóre tylko gminy, które odniosły spektakularny sukces gospodarczy, są po prostu bogate i mimo że niewielkie – tam również są wysokie ceny mieszkań. Przykładem takiej gminy może być choćby Lubin na Dolnym Śląsku, w zagłębiu miedziowym – gdzie działa państwowy gigant, czyli firma KGHM. Do wyjątków zaliczymy też niektóre miejscowości turystyczne. W nich również, z racji dużego potencjału inwestycyjnego, ceny mieszkań są podwyższone – komentuje Leszek Michniak – prezes Grupy WGN.

Tak więc – różnice w cenach nieruchomości w zależności od województw są w dużej mierze przełożeniem różnic między ich stolicami. Jak to wygląda w praktyce?

Ceny mieszkań w miastach regionalnych

Jak już wspomnieliśmy – różnice cenowe są naprawdę duże. Tak przynajmniej wynika z danych Narodowego Banku Polskiego. Dobrze pokazuje to poniższy wykres z danych NBP za II kw. 2017 roku.

Wykres 1 – Ceny mieszkań w stolicach województw (dane NBP za II kw. 2017)

Jak widzimy – widać wyraźnie supremację 5 ośrodków, gdzie ceny na rynku pierwotnym są wyższe od 6000 zł/mkw., natomiast na rynku wtórnym przekraczają 5000 zł. Mowa oczywiście o Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu i Wrocławiu. Na tym tle bardzo tanim rynkiem okazuje się Łódź – miasto również duże, będące w ścisłej czołówce pod względem liczby mieszkańców. Mimo to ceny nieruchomości pozostają tu wyraźnie obniżone w stosunku do wiodących ośrodków w kraju.

Do najtańszych stolic województw na rynku pierwotnym należą: Zielona Góra, Kielce, Opole i Białystok. Natomiast na rynku wtórnym są to: Katowice, Łódź, Kielce, Zielona Góra, Bydgoszcz, Białystok.

- W tych akurat miastach regionalnych można kupić używane nieruchomości mieszkaniowe w cenach bliskich stawkom z mniejszych miast. Jest to oczywiście dobre dla kupujących, ale wskazuje też na słabość lokalnego rynku. Skoro ceny nie są wyższe, to jest to symptom braku atrakcyjności danej lokalizacji mieszkaniowej. Wspomniane ośrodki nie przyciągają więc wielu nowych ludzi, nie są postrzegane jako tak atrakcyjne rynki pracy i ogólnie miejsca do życia, jak wspomniane wcześniej wiodące miasta. Nie bez znaczenie jest oczywiście fakt, że wiodące metropolie kraju to zarazem największe ośrodki akademickie i miasta cieszące się popularnością turystyczną. W takich metropoliach ceny windują nie tylko klienci kupujący na własny użytek, ale również ci, którzy inwestują w nieruchomości np. z przeznaczeniem pod wynajem, lub noclegi dla turystów – komentuje Leszek Michniak.

Prezes Grupy WGN dodaje, że dystans cenowy między najdroższymi i najtańszymi stolicami regionalnymi jest naprawdę duże. Ceny w Warszawie są aż o 120 procent wyższe niż w Zielonej Górze. W przypadku innych wiodących miast różnica między nimi a Zieloną Górą, czy też np. Łodzią na rynku wtórnym wynosi wynosi blisko 100 proc.

Miasta satelickie wobec metropolii

Wysokie ceny w stolicach województw, zwłaszcza w wiodących miastach kraju,”promieniują” na miejscowości satelickie. W tzw. wielkomiejskich sypialniach również jest bardzo drogo. Oczywiście nie tak, jak w samych metropoliach, ale mimo wszystko ceny pozostają tu znacznie wyższe niż w innych miastach danego regionu.

- Co ciekawe, w WGN zauważamy, że niejednokrotnie ceny mieszkań z „sypialni” Warszawy, Krakowa czy Wrocławia, okazują się wyższe od stawek za nieruchomości zlokalizowane bezpośrednio w stolicach innych regionów. Krótko mówiąc mieszkania np. w Ząbkach czy Pruszkowie pod Warszawą okazują się droższe od mieszkań dajmy na to w Zielonej Górze, Kielcach czy Łodzi – dodaje Leszek Michniak.

Dla przykładu: z danych WGN wynika, że we wspomnianym Pruszkowie, ceny na rynku wtórnym plasują się średnio w granicach 5000 – 5500 zł. Podobne stawki spotykamy w oddalonym zaledwie o 40 km od Warszawy, Grodzisku Mazowieckim, a także w innych miejscowościach satelickich pod stolicą.

- Im dane miasteczko wokół metropolii lepiej z nią skomunikowane, tym drożej. Akurat wspomniany Pruszków cieszy się dobrą opinią, m.in. ze względu właśnie na walory komunikacyjne, które pozwalają w miarę szybko dotrzeć do pracy, osobom pracującym w stolicy. W efekcie ceny okazują się wysokie, często wyższe niż w wielu miastach wojewódzkich – komentuje Leszek Michniak. - Przykładowo – 75 – metrowe mieszkanie w bloku na rynku wtórnym w Pruszkowie wyceniono na 420 tysięcy złotych, co daje stawkę na poziomie 5200 zł, czyli znacznie wyższą niż w takich miastach jak m.in. Łódź, Kielce czy Bydgoszcz. Wyższą praktycznie od cen we wszystkich stolicach województw, poza wspomnianą piątką wiodących miast w Kraju. Oczywiście stawki z wielkomiejskich sypialni różnią się także od cen z pozostałych miast danego województwa. Zostając przy przykładzie z Pruszkowa, w Żyrardowie na Mazowszu w zbliżonej cenie – 5400 zł/mkw. również można kupić mieszkanie, ale jest to już apartament, gruntownie wykończony w wysokim standardzie, zlokalizowany w wyremontowanej, zabytkowej, secesyjnej kamienicy.

Podobne zjawisko dotyczy miasteczek satelickich wokół innych wiodących stolic województw. W oddalonej o 40 km od Krakowa Alwerni, mieszkania na rynku pierwotnym można dostać w cenach 4600 zł/mkw. Miasteczko oddalone jest o 40 km od stolicy regionu.

- Zazwyczaj ten „pierścień” wokół metropolii jest mniejszy, ale w tym przypadku lokalizacja zyskuje dzięki świetnemu połączeniu autostradą. Zresztą podobne stawki obserwujemy i w innych podkrakowskich sypialniach – np. Wieliczce. Są to – znów – ceny zbliżone do stawek ze stolic innych województw, ale też nieco wyższe, niż np. w znacznie większym Tarnowie, jednym z miast województwa Małopolskiego – tłumaczy Leszek Michniak.

Do podwrocławskich sypialni należy m.in. oddalona o 20 km Oława. To niewielkie dolnośląskie miasto cechuje się wyższymi cenami mieszkań na rynku wtórnym niż choćby Łódź. Przykład? Za 3 – pokojowe mieszkanie w nowym budownictwie (ponad 60 mkw.) trzeba zapłacić tu 300 tysięcy złotych, co daje stawkę na poziomie 4800 zł/mkw. W podobnej cenie można kupić podobnej wielkości mieszkanie w Bolesławcu na Dolnym Śląsku, tyle że jest tu już apartament o wysokim standardzie. Jeśli chodzi o Dolny Śląsk specyficznym miastem jest tu wspomniany już wcześniej Lubin. Z racji odległości nie można go nazwać sypialnią Wrocławia, natomiast ceny są tu – jak na „prowincję” wysokie. Z danych WGN wynika, że wynoszą przeciętnie na mieszkaniowym rynku wtórnym około 5000 – 5500 zł/mkw. Wynika to przede wszystkim z zamożności gminy oraz siły nabywczej lokalnych klientów, często powiązanych z głównym pracodawcą, czyli KGHM.

Jedną z wrocławskich sypialni jest natomiast Jelcz – Laskowice i tu również spotykamy dosyć wysokie ceny, jak na małe miasteczko. Wynikają one oczywiście z sąsiedztwa metropolii. Przykładowo – za małe dwa pokoje (niecałe 40 mkw.) trzeba zapłacić tu 175 tys. zł, co daje stawkę rzędu 4500 zł/mkw. Podobne ceny napotykamy również i w innej miejscowości satelickiej – czyli Kobierzycach, za południowymi rogatkami Wrocławia.

Ceny nieruchomości w województwach a typ budownictwa

Analiza cen nieruchomości w poszczególnych regionach kraju pokazuje, że poza ich stolicami i miastami satelickimi, stawki za mieszkania nie różnią się bardzo między sobą, niezależnie od województwa. Różnią się natomiast w zależności od typu budownictwa. Generalnie ceny za mieszkania z rynku wtórnego wynoszą na tzw. prowincji około 3000 – 3500 zł/mkw. Droższy jest rynek pierwotny i używane nowe budownictwo – tu najczęściej spotykany rząd cenowy wynosi 4000 – 4500 zł.

Dla zobrazowania, że ceny nie odbiegają od siebie bardzo w poszczególnych częściach kraju przeprowadźmy porównanie stawek za mieszkania z roku przynajmniej 2010, o powierzchni 50 – 60 mkw. Co wynika z takiego porównania?

Dajmy na to – za 50 – metrowe mieszkanie w Radomiu na Mazowszu należy zapłacić 235 tysięcy złotych. W bardzo zbliżonej cenie kupimy 50 – metrowy lokal choćby w Czarnkowie w Wielkopolsce, czy np. w Dywitach pod Olsztynem, także choćby w Piotrkowie Trybunalskim czy Głogowie na Dolnym Śląsku. Wreszcie podobne ceny spotykamy w wielu stolicach województw – oczywiście poza 5 metropoliami. 50 – metrowe mieszkanie w cenie do 250 tys. bez problemu kupimy choćby w Szczecinie, Olsztynie, także Katowicach.

- Taki przykład doskonale pokazuje, że wbrew pozorom ceny mieszkań w Polsce – niezależnie od regionu kraju, nie odbiegają bardzo od siebie. Różnicę stanowią tylko wiodące metropolie i niektóre mniejsze ośrodki. O ile na rynku pierwotnym, lub w nowym budownictwie na rynku wtórnym (maks. 5 lat) przeciętne stawki w skali kraju wynoszą około 3800 – 4200 zł, to na rynku wtórnym są to ceny wynoszące około 3300 – 3500 zł/mkw. i również nie różnią się one znacząco, niezależnie od wielkości ośrodka i województwa – oczywiście poza Warszawą, Krakowem, Wrocławiem, Poznaniem czy Gdańskiem – tłumaczy Leszek Michniak.

By to zobrazować porównajmy ceny hipotetycznego 50 –60 - metrowego mieszkania zbudowanego w latach 1980 – 2000. Co się okazuje z takiego porównania? W ofertach WGN najwyższe stawki za takie nieruchomości (poza wiodącymi rynkami) wynoszą 4500 zł i spotykamy je w takich miastach, jak m.in. Szczecin, Grodzisk Mazowiecki, Białystok, Łódź. 60 – metrowe mieszkanie w wielkiej płycie w Olsztynie wyceniono na niecałe 240 tys. zł, co daje cenę około 3900 zł/mkw. To taka sama stawka, co cena za 50 – metrowe mieszkanie w bloku w Tarnowie.

- Najniższe ceny za tego typu mieszkania wynoszą aktualnie w WGN niecałe 2000 zł – za mieszkania na wsiach, w niskiej klasy budynkach i do generalnego remontu. Tak więc średnia cenowa to około 3300 – 3500 zł/mkw. I takich ofert jest najwięcej, niezależnie w której części Polski – dodaje Leszek Michniak.

Przykładowo: 50 – metrowe mieszkanie w bloku z lat 90' w Inowrocławiu jest do kupienia za 150 tys. zł. To taka sama cena, jak za inną 50 – metrową nieruchomość w Sosnowcu. Za 56 – metrowe mieszkanie w Chorzowie zapłacimy 175 tysięcy złotych. 60 mkw. w bloku z lat 80' w Białymstoku będzie kosztować 195 tys. zł. Stawka wynosi 3200 zł/mkw. 53 – metrowe mieszkanie w kamienicy z lat 90' w centrum Tarnowa zostało z kolei wystawione na sprzedaż za 199 tys., co daje cenę wynoszącą niecałe 3700 zł/mkw.

- Z naszych danych wynika, że najniższe ceny na rynku wtórnym – wynoszące około 1700 – 2200 zł, spotyka się głównie na wsiach, w oddalonych peryferyjnych lokalizacjach, np. górskich. Chodzi o zdekapitalizowane budownictwo niższej klasy. Generalnie jednak nieruchomości o przeciętnym standardzie na kieszeń „przeciętnego Polaka” nie odbiegają cenowo od siebie – tłumaczy Leszek Michniak.

Najtańsze stolice województw

Jak już wspomnieliśmy - do najtańszych stolic województw na rynku pierwotnym należą: Zielona Góra, Kielce, Opole i Białystok. Natomiast na rynku wtórnym są to: Katowice, Łódź, Kielce, Zielona Góra, Bydgoszcz, Białystok.

Jak przedstawiają się ceny mieszkań w tych ośrodkach. Poniżej krótkie charakterystyki.

Łódź

Jedno z tańszych miast wojewódzkich w Polsce, mimo swojej wielkości znacznie tańsze pod względem cen mieszkań od porównywalnych metropolii. Z danych WGN wynika, że – poza skrajnymi ofertami, najwyższe ceny nieruchomości na łódzkim rynku to rząd wielkości 6000 zł/mkw. Tyle kosztują niektóre mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty. Natomiast najniższe ceny kształtują się na poziomie 2000 – 2300 zł, zazwyczaj za mieszkania do remontu w kamienicach o gorszym stanie. Średnie cenowa na poziomie 3000 – 3500 zł jest adekwatna dla łódzkiego rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym stawki przeciętne są wyższe i wynoszą przeciętnie około 4200 – 4500 zł/mkw.

Białystok

W stolicy województwa podlaskiego ceny okazują się nieco wyższe od łódzkich. Obecnie w WGN najniższe wyceny wynoszą około 2700 zł/mkw. Na tyle wycenia się mieszkania w takich lokalizacjach jak m.in. Wysoki Stoczek, Zielone Wzgórza, Dziesięciny. Obniżone wyceny mają zazwyczaj nieco większe lokale w blokach z wielkiej płyty. Przykładowo: 72 – metrowe mieszkanie w lokalizacji Wysoki Stoczek wyceniono na 198 tys. zł, czyli po nieco ponad 2700 zł/mkw.

Najwyższe wyceny w Białymstoku uzyskują mieszkania o podwyższonym standardzie o charakterze apartamentowym. Tu rząd cenowy wynosi około 6900 – 7500 zł. Za 60 – metrowe mieszkanie, wykończone w wysokiej jakości i wyposażone, zlokalizowane w nowym apartamentowcu w tym mieście trzeba zapłacić 445 tys. zł. Choć stawka jest bardzo wysoka jak na Białystok, to stanowi przeciętną cenę np. na rynku warszawskim. Średnie stawki w Białymstoku wynoszą około 3800 – 4500 zł. Nieznacznie droższy jest rynek pierwotny.

Zielona Góra

Jedna z dwóch stolic województwa lubuskiego (drugą jest Gorzów Wielkopolski) jest wg NBP najtańszym miastem wojewódzkim w Polsce, z cenami wynoszącymi niecałe 3400 zł na rynku wtórnym i 3800 zł na rynku pierwotnym. Te dane znajdują generalne potwierdzenie w ofertach z WGN. Za mieszkanie w odnowionej kamienicy w Starym Kisielnie jeden z oferentów oczekuje 3000 zł/mkw. Cena całości za 60 mkw. wynosi niecałe 180 tysięcy złotych.

Najwyższą obecnie wycenę w ofertach WGN uzyskało mieszkanie niedaleko Uniwersytetu Zielonogórskiego, a więc w dość atrakcyjnej lokalizacji. Za 64 – metry kwadratowe w pełni wykończonej i wyposażonej nieruchomości sprzedawca oczekuje 260 tysięcy złotych, co daje stawkę nieco ponad 4000 zł/mkw.

Katowice

Stolica województwa Śląskiego to ważny ośrodek przemysłowy, również liczący się ośrodek kulturalny i akademicki. Jest ponadto głównym miastem aglomeracji, która liczy około 2,2 mln mieszkańców. Mimo to ceny mieszkań są tu – na tle wiodących miast w kraju – dosyć niskie, choć trzeba zaznaczyć, że jednak wyraźnie wyższe niż w Zielonej Górze, wyższe również od łódzkich. Najniższe obecnie wyceny za mieszkania w Katowicach w WGN wynoszą niecałe 2000 zł. Takie stawki uzyskują starsze mieszkania, często do remontu, w zaniedbanych kamienicach lub dawnym budownictwie pracowniczym, ewentualnie w wielkiej płycie. Jeśli chodzi natomiast o segment premium – ten w Katowicach uzyskuje już przyzwoite wyceny na poziomie około 7500 – 8000 zł/mkw. Za 48 – metrowy apartament na Osiedlu Tysiąclecia trzeba zapłacić ponad 400 tys. zł, co daje stawkę rzędu 8500 zł/mkw.

Przeciętne ceny na katowickim rynku są oczywiście zdecydowanie niższe. Na rynku pierwotnym wynoszą około 4500 zł/mkw. natomiast na wtórnym jest to około 3800 – 4000 zł. Za nowe 71 – metrowe mieszkanie w lokalizacji Katowice – Ligota jeden z deweloperów oczekuje 319 tys. zł, czyli po 4500 zł/mkw.

Podsumowanie

Przegląd ofert nieruchomości w różnych regionach Polski potwierdza generalną obserwację. Rynek mieszkaniowy naszego kraju składa się z dwóch rzeczywistości cenowych. Są więc wiodące ośrodki, do których zaliczamy Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań oraz Gdańsk i cała reszta – z pozostałymi miastami wojewódzkimi. Ceny mieszkań nawet w stolicach tych województw nie są wyraźnie wyższe niż na tzw. prowincji. Co więcej – cechą najtańszych miast regionalnych – jest słabe zróżnicowanie cenowe w samym mieście. Cechuje się to tym, że mieszkania w przeciętnych cenach dla danego ośrodka można kupić nawet w bardzo dobrych, centralnych lokalizacjach.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN